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Burbuja inmobiliaria en Cali?

Artículo tomado de Lonja de Propiedad raíz de Cali y Valle del Cauca

Burbuja Inmobiliaria en Cali?

Después de analizar las variables externas que están influyendo considerablemente en el precio de las Viviendas en Colombia y de validar con expertos en la materia conforme a las cifras emitidas por diferentes entidades en los últimos meses, la Lonja de Propiedad Raiz de Cali y Valle del Cauca concluye que: El mercado inmobiliario en Cali presenta un comportamiento normal, equilibrado y estable y no hay indicios de burbuja inmobiliaria. La variación de la oferta y la demanda de Propiedad Raíz en Cali, presenta comportamientos cíclicos que obedecen a respuestas y necesidades del mercado natural inmobiliario. Los precios de la Vivienda nueva y usada en Cali no presentan inflación injustificada ni especulación generada por efectos externos como ocurre en otras de las principales ciudades del País: escasez de oferta de inmuebles, presión por compra inmediata, exceso de liquidez de capital, etc. La cartera hipotecaria vencida en el Valle del Cauca presenta bajos indicadores, gracias a las medidas adoptadas por el Gobierno Nacional respecto a tasas, créditos  requisitos,etc. JUSTIFICACIÓN: Ante el polémico tema que ha sido noticia en las ultimas semanas en los medios de comunicación como consecuencia de los informes emitidos por el emisor sugiriendo al Gobierno Nacional la revisión del valor de venta de la Vivienda en algunas ciudades del País, existen muchas variables que en Cali contradicen dichas afirmaciones que afectan considerablemente el normal desarrollo del Sector Inmobiliario en nuestra región. Antes de entrar en materia, es importante definir una Burbuja Inmobiliaria como el excesivo, ilógico e injustificado incremento de los precios de la propiedad raíz ocasionado por la especulación. Una de las características mas relevantes en una Burbuja Inmobiliaria es el comportamiento desbalanceado de oferta y demanda (compradores y vendedores) de los inmuebles. Adicionalmente, hay que determinar claramente si la demanda existente obedece a la población que adquiere los bienes para su uso o necesidad o a los inversionistas que quieren adquirir de una forma descontrolada, bienes con altos precios aprovechando la especulación mencionada. Al incrementarse la demanda por parte de inversionistas, la oferta se incrementará en función de esa demanda que sigue creciendo por lo atractivo de su rentabilidad, pues existe la convicción de que luego se venderá a mejor precio.  Asi pues, la oferta de bienes no se incrementa en función de las necesidades reales de la sociedad sino en función de satisfacer a los inversionistas. Es así como en el efecto denominado Burbuja Inmobiliaria se construyen más bienes de los que la sociedad puede consumir, y cuando eso sucede es cuando toda la estructura especulativa se viene abajo. Cuando la situación llega a ese punto, todo se revierte y así como los precios subieron por exceso de demanda en su momento, bajarán por exceso de oferta. Conforme a lo anterior, si bien es cierto que en Colombia el valor de la Propiedad Raíz ha tenido un incremento cercano al 6,6% en los últimos años, en Cali podemos asegurar que el comporamiento de las variables macroeconomicas en el ultimo semestre es totalmente normal y lejano al fenomeno descrito anteriormente. De acuerdo a la Galería Inmobiliaria, empresa especializada en Colombia en estudios estadísticos de vivienda nueva y usada, en Cali las ventas disminuyeron en un 8.6% en el periodo de Mar-12 a Feb-13, respecto al mismo periodo un año anterior, por su parte la oferta de vivienda Total en la Ciudad (VIS y No VIS) en el mes de Febrero estuvo un 12% por debajo de la existente en el mismo mes del año anterior. Adicionalmente, dicha empresa manifestó que el comportamiento de la vivienda en Cali ha presentado un comportamiento cíclico en los últimos años, es decir la oferta varia proporcionalmente al comportamiento de la demanda real de consumo de vivienda de la población caleña, es decir, cuando la oferta disminuye, es porque se vendieron las unidades existentes en los proyectos, lo que generará un incremento en la oferta en los siguientes meses para suplir esa demanda, y así sucesivamente. Por otra parte, el informe de Cartera Hipotecaria de Vivienda - CHV, presentado por el DANE el pasado 21 de marzo, muestra que en el ultimo semestre del 2012, la Cartera Hipotecaria Vencida en Colombia (1 o mas cuotas en mora), no supera el 6% del total de la Cartera Hipotecaria, lo que demuestra que los Colombianos tiene capacidad de pago de sus cuotas, gracias a los controles que el emisor ha establecido en tasas de interés, crédito de consumo y tasa de usura. Respecto al Valle del Cauca, según el DANE, el porcentaje promedio de Cartera Hipotecaria Vencida en el 2012 respecto a la Cartera Hipotecaria Total equivale al 5.4%, es decir, tuvo una disminución del 16% respecto al porcentaje promedio del 2011, equivalente al 6.4%, lo que indica un comportamiento completamente sano en los pagos hipotecarios de los Vallecaucanos. Por las cifras mostradas anteriormente, el comportamiento normal del sector inmobiliario, la disponibilidad de oferta de inmuebles en nuestra ciudad, la ausencia de variables externas que presionan la inflación de los precios como ocurre en otras ciudades y demás factores que inciden en el mercado de la Propiedad Raíz en nuestra ciudad, podemos asegurar que el fenómeno Burbuja Inmobiliaria no se espera se presente en Cali en el corto y mediano plazo.